El desconocimiento y el desinterés de los propietarios sobre la nueva industria de la propiedad horizontal.
 En primera instancia una gran parte los problemas al interior de los inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal radica en la falta  de capacitación, formación, habilidades y competencias de los miembros de los consejos de administración, los Comités de Convivencia  y de los propietarios / residentes en general.
 En segunda instancia se encuentra el modelo y estilos de administración, que abarcan cualquier cantidad de propuestas y prácticas que se basan en requisitos y condiciones que se valoran desde la perspectiva económica y se deciden contrataciones con base en el menor valor cotizado, desconociendo la importancia de contar con perfiles laborales y salariales que aseguren administración, gerencia, gestión, ejecución y resultados del más alto nivel.
 En tercera instancia señalamos la influencia y la tradición que se ha creado a traves del tiempo, con los vacíos y deficiencias de la ley 675 sancionada desde el 2001, donde ha habido un aprovechamiento comercial por parte de la rama judicial, condicionando, induciendo e influyendo sobre la necesidad e importancia de recurrir a todo tipo de consultas, asesoría y acciones de caracter legal, descalificando y aprovechando la debilidad que ofrecen la apatia, el desconocimiento y el facilismo de pagar por tener en quien descargar tareas y responsabilidades que se pueden gestionar de manera autónoma y con voluntades internas.
Si usted se encuentra leyendo este texto y es propietario o residente, es porque tiene el suficiente grado de interes en su propiedad y patrimonio, que le permite esta lectura y estará de acuerdo en los tres puntos señalados anteriormente; no obstante también esperamos que entienda la necesidad y la importancia de incluir otros factores y variables, para fortalecer las acciones que se realicen en su propiedad y aquí necesitamos añadir, reflexiones como las siguientes:
Innovación, creatividad y disrupción sin transgredir la ley y como combustible hacia mayor crecimiento y desarrollo. De igual forma debemos incluir la importancia de la comunicación organizacional y asertiva como una herramienta de conexión y alimento permanente sobre las dinamicas administrativas, sociales, economicas y de bienestar y felicidad de la propiedad. De otro lado reconocer las herramientas tecnológicas que faciliten y mejoren la gestión, ejecución y la transferencia de conocimiento entre los miembros de la organización ESAL-PH.
Se puede iniciar el abordaje de estas problemáticas y casuisticas tratando de desafiar las tradiciones, las costumbres y las fuerzas exogenas que impiden una gobernanza interna autónoma, libre, transparente y abierta, con organos colegiados que atiendan las caracreristicas organizacionales y estructurales de cada inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, en el orden de las temáticas señaladas al inicio de este documento indicando o referenciando las siguientes directrices.
La falta de capacitación es un problema recurrente en la gestión de Propiedad Horizontal, y abordarlo con desde una perspectiva estratégica, puede generar avances significativos en la convivencia, bienestar, buena vecindad, felicidad y administración de los inmuebles residenciales (edificios, conjuntos, condominios) que son los que presentan las patologías de administración y gerencia más sensibles y sobresalen en las necesidades y problemáticas mencionadas anteriormente, por encima de los formatos comerciales y mixtos, que han acercado sus modelos de administración a los conceptos, tecnicas y herramientas que practican las organizaciones empresariales del orden privado y comercial.
En este primer tema o problemática empezamos por hablar de educación y cultura en materia de propiedad horizontal y por lo tanto contar con esquemas, programas y actividades de capacitación y formacion permanente, con elementos pedagógicos, didacticos y logistica que tengan caracter permenente y por lo tando deben estar contemplados en los presupuestos anuales con una partida destinada para este rubro.
En el segundo tema o problematica, no se puede ser ajeno a la deficiencia administrativa que se tiene y debemos reaccionar hacia la importancia de abordar la necesidad de convertir el oficio de Administrador PH en profesión y darle la connotación de formación profesional desde la academia universitaria, lo que nos lleva a redefinir el concepto básico y pobre que hoy presenta esta responsabilidad que se ejerce con todo tipo de deficiencias y limitaciones.
En la misma línea tenemos que reconocer que el tercer tema nos ubica en el momento que atraviesa la humanidad y aterrizar la realidad del siglo XXI con la tecnología y sus herramientas, como una fuente de insumos que contribuyen de manera acelerada a convertir las ESAL-PH en nuevos modelos de organización empresarial y a fortalecer el alcance de los objetivos estratégicos que se deriven de la refomulación que nos motive el análisis que aquí estamos compartiendo.
Para comenzar con el planteamiento de soluciones a los problemas indicados, se pueden seguir estos pasos:
Paso 1. Diagnóstico de Necesidades: Ya tenemos identificados los principales problemas, ahora pasemos a recolectar información y datos y hagamos el análisis correspondiente con la clasificación de dicha información y antes de implementar capacitaciones, es fundamental identificar, planear, programar, sensiblilzar, socializar y activar las áreas críticas (comunicación organizacional y asertiva) donde los consejos y comités tienen más dificultades. Esto se puede hacer a través de encuestas a residentes, encuentros de vecinos, conversatorios, webinar, revisión de actas de asambleas, talleres, reuniones y comites o refrescar las experiencias y desenlaces de conflictos recurrentes.
Paso 2. Elaboración de un Plan de Capacitación y Formación: Una vez identificadas las principales debilidades y amenazas (deficiencias, improductividades), se puede estructurar un programa que incluya actividades de enseñanza y aprendizaje en normas y regbpamentaciones, mecanismos alternos para la solución de conflictos, administración financiera, tecnocas de comunicación, herramientas tecnológicas, cultura ciudadana, cultura ecológica y medio ambiental, gerencia de comunidades y gobernanza.
Paso 3. Acuerdos colaborativos: Se pueden establecer convenios con profesionales especializados en Propiedad Horizontal, administradores con experiencia o instituciones educativas para impartir talleres prácticos; pero en principio conozca las fortalezas que tiene en su interior y recurra a todas las fuerzas internas y obtenga crecimienrto orgánico, contactando de manrea estratégica y motivadora a aquellos miembros de la comunidad que tienen conocimiento, experiencia y sobre todo voluntad de colaboración y aporte. En este paso debemos entender la importancia de transitar hacia un modelo de autogestión y aplicar lanregla de oro de  rtoda sociedads “ El interes colectivo, prevalece por encima del interes individual “ ; tambien debe derrotar previamente las experiencias y momentos de apatia y desinteres de la comunidad y empezar de cero para conectar, contagiar y capturar energías renovadas de cultura colaborativa, trabajo colaborativio, inteligencia colectiva (alguien tiene que hacerlo).
Paso 4. Creación de Material Didáctico libre y abierto: Es importante la elaboración de manuales, cartillas, instructivos, en formato digital y si es necesario ofrecer la versión impresa con algunas condiciones, pero es importante aprovechar estos momentos de reflexión y trasnformacion hacxia nuevas versiones de PH, para motivar el tránsito hacia el uso de las herramientas tecnológicas de comunicación, incluyendo las redes sociales y los videos explicativos o sesiones interactivas que son herramientas poderosas para transmitir información y conocimientos de manera continua y contagiar en pequeñas dosis los elementos de un proceso de mejora continua en administración con gobernanza de bienestar y felicidad.
Paso 5. Incentivos a la Capacitación: Para motivar la participación, se pueden diseñar reconocimientos, certificaciones internas o beneficios administrativos para los consejeros y miembros de comités que completen la formación. La figura de los descuentos por pronto pago (DPPP) es un sistema que se puede revisar y aprovechar las cuotas atrazadas que no hacen uso de este beneficio y crear incentivos adicionales para quienes se comprometan con las diferentes acciones y actividades de este proyecto de reesrtucturación organizacional y generan valor agregado efectivo en las etapas del proceso.
Paso 6. Seguimiento y Evaluación: La importancia de la planeaciópn estratégica que tiene  instrumentos de medición y control, con métricas e indicadores de gestión, las cuales se pueden definir en un Excel, como un plan de acción que contemple el cronograma de tareas con responsables, tiempos de ejecución y se registren puntos críticos con alarmas tempranas para revizar y reconducir los temas sensibles que se encuentren en riesgo de incumplimiento. Este paso también se convierte en una sesión de enseñanza y aprendizaje al introducir conceptos como la planeación estratégica, los indicadores de gestión, las métricas, los cuadros de mando y otras herramientas como el analisis DOFA.
Estas etapas del proceso ayudan a fortalecer el conocimiento, la experiencia y el compromiso de propietarios y residentes que como usted, que se tomó el tiempo de leer este texto, se involucran y aportan de manera constructiva y propositiva con actitud, voluntad y dedicación, ayudando a elevar el nivel de disciplina y responsabilidad que se debe tener como propietario, residente, inversionista y socio de una organización empresarial ESAL-PH.
Con una intención colaborativa, intentemos darle un toque más pedagogico y didactico a este documento. Debemos atender el uso de una metodología de desarrollo de proyectos y podríamos mencionar el método científico para la solución de problemas, que se puede resumir con la siguiente secuencia:

1. Identificación del problema y areas críticas
2. Recolección de información y datos (Encuestas y Entrevistas)
3. Análisis de la información y datos
4. Definición de indicadores de gestión y métricas
5. Revisión de la capacidad instalada de producción (Mapeo de Capacidades Actuales)
6. Diagnóstico y planteamiento de soluciones

La aplicación de una metodología básica como el método científico para la solución de problemas se logra un avance importante en este importante ejercicio de mejoramiento de toda la estructura organizacional de una ESAL-PH, en especial en aquellos temas que sobresalen en materia de tejido social, que se pueden enmarcar en bienestar, buena vecindad, convivencia y felicidad.
En el ámbito institucional y dadas las carateristicas de aislamiento que tiene la propiedad horizontal en el contexto de los entes territoriales y el desacierto de las constructoras en el apoyo y acompañamiento a sus consumidores y clientes comerciales en la capacitacion y formación sobre propiedad horizontal, se hace necesario contar con un apoyo decidido de la Administración Municipal en cabeza de la Secretaria Juridica y el Enlace de PH, y trabajar de manera transversal con la Secretaria de Gobierno y Participación Ciudadana, valorando la importancia de reenfocar los componetes del plan de desarrollo, en especial lo relacionado con gobernanza, participación ciudadana y los presupuestos participativos, ademas del nuevo concepto de juntas de acción comunal, que plantea la ley 2166 de 2021, donde señala la aparición de la propiedad horizontal, y se convierte en un actor de primer nivel como protagonista y parte integral de la estrategia para avanzar en el cumplimiento de las metas del PDM y generar el aporte necesario al crecimiento y desarrollo del municipio.

Colaboración de: Cesar Augusto Mogollón Hernández.

Diez (10) reflexiones que todo Administrador(ra) y consejeros(as) deben conocer y practicar.

1. Los administradores(as) y consejeros(as) no se deben evaluar y calificar sobre la base de las ayudas individuales que benefician a una persona, sino por la ayuda y aporte de carácter integral que benefician y favorecen el crecimiento y desarrollo consolidado de la comunidad y toda la propiedad.
2. El rol, gestión y desempeño de los administradores(as) y consejeros(as) debe apuntar a los aportes que deben hacer para contribuir con la mejora de los indicadores de medición de los objetivos estratégicos del plan anual de desarrollo de la propiedad.
3. El conocimiento y la experiencia de los administradores(as) y consejeros(as)  debe ser de carácter universal; de tal forma que su participación, no se limite a la especialización, pues esta no debe ser una virtud, se requiere conocimiento integral sobre todos los aspectos de la dinámica diaria de la propiedad, para que su aporte en las decisiones de aprobación de proyectos de inversión y la asesoría, seguimiento y control sean técnicas profesionales y altamente confiables.
4. Los administradores(as) y consejeros(as) deben configurarse, administrarse, gerenciarse y gestionarse desde una perspectiva de articulación, transversalidad y liderazgo colectivo, completamente coherente en todas las áreas donde se coloque el foco de su rol.
5. A medida que aumentan la complejidad y la dinámica de cambio tecnológico y social, los modelos organizativos del siglo XX, resultan demasiado lentos y rígidos para responder a su entorno, comprender sus limitaciones, experimentar con el cambio, adaptarse al mismo y adoptar las innovaciones que requiere; por esta razón debemos entender y aceptar que estamos en el siglo XXI y la dinámica y velocidad de transformación nos exige mayor adaptación, transformación y  cambio en responsabilidad y compromisos de tan alto rango como es el de los  administradores(as) y consejeros(as).
6. Los administradores(as) y consejeros(as) del siglo XXI deben ser capaces de despojarse de ese porcentaje (%) de arrogancia que los convierte en más importantes y superiores, que los que los eligieron y pierden la brújula de su esencia y espíritu de gerente, gestor social y propietario común y corriente.
7. EL EGO, una condición natural que obliga a que los administradores(as) y consejeros(as) se sicoanalicen y busquen esos puntos que impiden tener una actitud moderada y balanceada trabajando para sus homólogos los propietarios. Deben ser capaces de reducir a la mínima expresión, la ira, la soberbia, la autoridad y el uso del poder desmedido y sin control, estos son los elementos que más contenido proteínico le aportan al crecimiento del EGO.
8. Los administradores(as) y consejeros(as) del siglo XXI deben tener habilidades blandas,  atributos, condiciones y competencias que le permitan desarrollar virtudes y valores como ser humano: la humildad, la sencillez, la bondad, la tolerancia, la asertividad, la empatía, la solidaridad y la comprensión deben ser atributos y practicas diarias en sus roles.
9. Los administradores(as) y consejeros(as) son un modelo de ciudadano y ciudadanía que debe ser inspirador para todos sus semejantes y por lo tanto estar comprometido a cumplir con el código de conducta y ética y respetar las normas, las leyes y los procedimientos, por encima de cualquier actuación.
10. El cliché de las teorías políticas de vieja data, (la regla de oro) sigue vigente en la propiedad horizontal y debe ser de obligatorio cumplimiento en todas las actuaciones y decisiones de los administradores(as) y consejeros(as).  “No se deben anteponer los intereses individuales, por encima de los intereses colectivos”.

Cesar Augusto Mogollón Hernández
Notas libres agregadas sobre PH.

Hacia una cultura de convivencia y felicidad colaborativa en la Propiedad Horizontal.

Cambiar conductas dañinas (tóxicas) por comportamientos y actitudes positivas es un proceso desafiante, pero con un enfoque propositivo y colaborativo, es posible lograr un cambio relevante y significativo.
Los siguientes pasos nos pueden ayudar a alcanzar el objetivo de convivencia, felicidad, bienestar, calidad de vida y buena vecindad en:

1. Identificar las conductas dañinas: (propietarios y residentes tóxicos)

Identificar claramente las conductas que se consideran dañinas (tóxicas) para el bienestar de la comunidad y la propiedad. Esto puede incluir comportamientos como el ruido excesivo, la falta de respeto a las normas comunitarias (RPH, otros), el exceso de velocidad en las vias, el mal uso de las áreas comunes, la falta de pago de las cuotas, la inflamación del EGO con la actitud “ ¿usted no sabe quien soy yo? ” .
Cada una de estas actitudes y comportamientos identifica y caracteriza a los propietarios y residentes, denominados toxicos. ¡! Que usted no sea uno de estos ¡¡.

1. Establecer reglas claras y consistentes: (la importancia de la ley, el RPH, manuales, instructivos, protocolos, otros)

Una vez identificadas las conductas dañinas (toxicas), es necesario establecer reglas claras y consistentes para abordarlas. (la importancia del RPH debidamente actualizado). Estas reglas deben ser comunicadas de manera efectiva a todos los propietarios y residentes para su conocimiento, practica y respeto y tambien deben ser aplicadas de manera justa y consistente por los diferentes organos de administración, dirección, control y convivencia.

1. Fomentar la comunicación abierta: (canales de comunicación de doble via)

Es importante fomentar una cultura de comunicación abierta, libre, transparente y respetuosa (organizacional y asertiva) entre los propietarios, residentes y los organos de administración, direccion, control y convivencia. Esto significa crear espacios, ambientes y herramientas tecnologicas, donde los propietarios y residentes puedan expresar sus preocupaciones, sugerencias, propuestas y soluciones, sin temor y desconfianza.

1. Implementar medidas de sensibilización (y socializacion):

Se deben implementar medidas de sensibilización y socialización para educar a los propietarios y residentes sobre las consecuencias negativas de las conductas dañinas (toxicas) y promover comportamientos positivos. Esto debe incluir campañas, programas y eventos informativos, talleres, actvidades pedagogicas, didacticas y ludicas.  (Divulgar y motivar la cultura colaborativa, el trabajo colaborativo y la inteligencia colectiva)

1. Incentivar la participación positiva: (democracia participativa)

Es importante incentivar la participación positiva de los propietarios y residentes en las diferentes dinamicas de la propiedad. Esto puede incluir la creación de comités, focus group, mesas de trabajo para abordar problemas específicos, la organización de eventos de capacitación, formacion, recreacion e integracion y la promoción y gestión de actividades de voluntariado.

1. Reconocer y recompensar los comportamientos positivos: (cultura colaborativa, trabajo colaborativo)

Es importante reconocer y recompensar los comportamientos positivos de los propietarios y residentes. Esto puede incluir agradecimientos públicos, pequeños obsequios o la creación de un sistema de puntos para recompensar la participación positiva. Se puede evaluar el reconocimiento economico similar a los descuentos por pronto pago (DPPP).

1. Buscar ayuda profesional si es necesario: (asesoria externa)

Si las medidas internas no son suficientes para abordar las conductas dañinas, el condominio puede y debe recurrir a los centros de conciliación, casas de justicia o buscar ayuda profesional de un mediador, un consultor o un asesor externo especializado en manejo y solucion de conflictos de convivencia.

1. Ser paciente y persistente: (no caer en la doble negación: rechazo al cambio y zona de confort)

Cambiar conductas dañinas (toxicas) toma tiempo y esfuerzo. Es importante ser paciente y persistente en los esfuerzos por lograr un cambio positivo. Oportunidad para practicar las habilidades blandas como la tolerancia, la paciencia, la comprension y la solidaridad.

1. Mantener una actitud positiva: (pensar, hablar y actuar con armonia y coherencia)

Mantener una actitud positiva y enfocada en las soluciones al abordar las conductas dañinas, es de suma importancia para avanzar en el objetivo de convivencia y felicidad entre todos los actores que coinciden en cada propiedad. Un enfoque negativo (toxico) es una barrera que nos impide avanzar en este proposito y empeora la situación. Debemos desarrollar un pensamiento y una actuación con armonia para ser propositivos y constructivos con propuestas y soluciones de crecimiento y desarrollo colectivo.

1. Recordar que todos somos parte de la comunidad: (lo social y colectivo por encima de lo individual)

Debemos recordar que todos los propietarios y residentes somos parte de la comunidad y que todos tenemos un papel que desempeñar para crear un ambiente positivo y respetuoso que ayude a construir el tejido social que se caracterice por el maximo nivel de bienestar, calidad de vida, buena vecindad, convivencia y felicidad.

1. Generacion de confianza.

Si la convivencia, el sentido de comunidad y la solidaridad, se han deteriorado, debemos empezar a buscar como, generar confianza.  Debemos iniciar una tarea con los diferentes actores y con sus respectivos valores y funciones sociales para abordar diferentes procesos de gestión de confianza.
Para nuestro entorno, podemos definir la confianza en términos de la relación que se establece entre dos personas (propietarios / vecinos / administración) y de la vulnerabilidad que una de ellas presenta ante las acciones de la otra. La confianza se desarrolla y es fundamental en la construcción de positivas relaciones humanas.
12. Funcion social y ecologica (Articulos 1 y 2 de la ley 675)

Confirmemos que los miembros de los organos de administración, dirección, control y convivencia, priorizan la gestion social y son gestores de cambio; esto permite asegurar que estamos en el camino correcto.
Art. 1 Ley 675: La presente ley regula la forma especial de dominio, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
Art. 2, Num. 1, Ley 675: Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal (RPH) deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

Siguiendo estos pasos, podemos trabajar unidos con un espíritu de participación y colaboración, para aportar en el escalamiento hacia un mayor crecimiento y desarrollo de nuestro territorio y su comunidad.

Cesar Augusto Mogollón Hernández
Notas libres agregadas sobre PH.

Atributos y condiciones que debe reuniir y practicar todo administrador(a) y actores de primera linea.

o GENERACION DE CONFIANZA.
Transparencia
Comunicación de doble via, libre y abierta
Disposición y disponibilidad
Conciencia, convicción y responsabilidad de propietario PH.

o INTELIGENCIA EMOCIONAL.

Identidad
Sentido de pertenencia
Dedicación
Compromiso
Orgullo.

o CULTURA CIUDADANA.

Democracia participativa
Liderazgo social
Inteligencia colectiva
Trabajo colaborativo
Cultura colaborativa.

o HABILIDADES BLANDAS.

Empatia
Tolerancia
Asertividad
Solidaridad
Integración
Recreación

o COMPETENCIAS COMPORTAMENTALES

Etica y moral
Habilidades digitales
Conducta ejemplar
Perfil mutitarea y multidisciplina

CULTURA COLABORATIVA PH.

• Trabajo colabrativo
• Economia colaborativa
• Convivencia colaborativa
• Ecologia – sostenilidad colaborativa
• Felicidad colaborativa

Otros insumos y reflexiones para fortalecer los pilares y atributos de una buena administración y gerencia de propiedad horizontal.

“ Un líder es una persona que hace mejor a otras personas “

“ Argumente y defienda su criterio desde la autoridad que otorga el conocimiento y la experiencia “

“ Las ideas distintas se gestionan a través del dialogo “

“ Es necesario repensar otra manera de relacionarnos “.

Cesar Augusto Mogollón Hernández
Notas agregadas sobre PH.

Concepto y conocimiento de gran importancia al interior
de la propiedad horizontal.

El ser humano, por su naturaleza, está creado y llamado para vivir en sociedad y por ello le es indispensable convivir con sus congéneres con amplio espíritu de colaboración y de compartir todo lo indispensable para su propio desarrollo y el comunitario, lo que hace necesario una estructura operacional basada en unos sólidos fundamentos conocidos y respetados por todos, susceptibles de aplicarse aun coercitivamente, si ello fuere necesario.

El interés colectivo debe primar sobre los intereses particulares, sin que ello sea argumento que permita quebrantar o desconocer derechos fundamentales inherentes al ser humano en su personalidad, individualidad y privacidad. Es el desarrollo de la Ingeniería administrativa en cualquiera de sus ramas, una profesión más que, surgida de la necesidad de atender requerimientos para mejorar la vida comunitaria y el desarrollo económico de los pueblos, no puede estar ajena al ordenamiento juridico que regula la parte macro de la sana convivencia ciudadana, como tampoco de la parte micro necesaria para la regulación de las interrelaciones, tanto en lo personal y social, como en la operación de las distintas profesiones y negocios.
Lo anterior hace fundamental para un profesional ajeno a las disciplinas juridicas el conocer, no tanto el detalle de esas normas, como su filosofía y razón de ser para la sana y normal vida en comunidad, así no se llegue a la profundidad y casuística con que la abordan los profesionales del derecho.
En desarrollo de lo anterior, hagamos un abordaje sencillo y elemental de estas ideas y principios juridicos.

Si miramos desde un punto de vista filosófico, el derecho y su jurisprudencia podemos decir que es la facultad humana natural de hacer legítimamente lo conducente a los fines de la vida. Ahora, si lo miramos solo desde un punto de vista pragmático y material, diríamos que es el poder reclamar lo que la ley o autoridad establece a nuestro favor. Sin embargo, los conceptos anteriores, así sean sólidos y ciertos, no serían suficientes para la vida en comunidad, por cuanto cada quien podría considerar que el derecho a aplicarse sería solo el que su real saber o entender así se lo instituya, lo que nos pondría en presencia de un mundo de conflictos por intereses encontrados, fruto de la lente individual con que cada quien los concibe. Como ya anotamos que el ser humano está por naturaleza destinado a vivir en sociedad, es necesario que el derecho sea el mismo, general y uniforme para todos, por eso surgió hace algo más de dos mil años el derecho positivo, derecho escrito emanado del poder publico ejercido por el estado soberano.

Por lo anerior y desde un conjunto de principios normativos podemos hablar del derecho positivo y entenderlo como el camino que somete las relaciones humanas en toda sociedad civil y a cuya observancia podemos ser orientados. El derecho positivo es el derecho escrito (Reglamento de Propiedad Horizontal) que se identifica con el mismo texto de la ley (Ley 675/2001). El derecho positivo mantiene una correlatividad con el deber, conceptos que es común considerarlos como antagónicos. Sin embargo, lo que es derecho para alguien es deber para otro, y viceversa, luego no es equívoco pensar que son la misma cosa dependiendo del lado en que se mire o ejerza.
Para concluir estas ideas, podemos decir que ademas de otras clasificaciones; para efectos de nuestro foco, como lo es la vida en comunidad al interior de la propiedad horizontal en Colombia, debemos ubicarnos en el derecho publico y en el derecho privado.
La diferencia fundamental entre el derecho publico y el privado está en que el derecho publico, tiene como mira la colectividad, sus normas buscan garantizar la vida en comunidad, en donde el ser humano es solo un miembro de ella, mientras que el derecho privado se ocupa exclusivamente de la individualidad de la persona, natural o jurídica, su existencia, derechos, deberes, capacidad, interrelaciones, filiación en el caso de la persona natural, etc.
Lo anterior hace que el derecho publico sea irrenunciable sin que sus normas puedan ser desconocidas o suplidas para justificar su eventual incumplimiento, mientras que las normas del derecho privado, en buena parte, son renunciables y supletorias.

No obstante lo anterior es importante tener en cuenta que dentro del ordenamiento juridico, el Derecho Constitucional es la normatividad de mayor jerarquia que define la forma o sistema de gobierno y de grandes principios que adopta el estado soberano, y ninguna otra disposición puede desconocer como nuestro ordenamiento constitucional hoy vigente y por lo tanto; al interior de la propiedad horizontal, las normas y conceptos constitucionales estaran por encima de cualquier otra disposición que se quiera aplicar en el mundo de la propiedad horizontal.

Territorios organizados, autónomos y auto-gestionados.
Una teoría para escalar a niveles de organización empresarial.

Empíricos y autodidactas como base para sustentar la teoría de adelantar y desarrollar conceptos de autonomía, autogestión e independencia en materia de administración, gerencia y gestión en la propiedad horizontal.
En la industria de la propiedad horizontal, todos somos empíricos y autodidactas, incluyendo a los llamados especialistas y expertos y por lo tanto aquí tienen cabida quienes somos los dolientes directos (copropietarios) y pueden tener además de saberes, conocimientos y sensibilidad de propietarios y copropietarios, las formulas para eliminar los dolores que se producen al interior de sus entrañas. (la PH en que viven)

En un contexto en donde la austeridad es el punto mas sensible y predominante en la dinámica organizacional, administrativa y financiera de la propiedad horizontal, se hace necesario, conveniente e importante que se considere la aplicación de teorías y conceptos que conduzcan al aprovechamiento de riquezas internas en lo relativo a experiencias, saberes, conocimientos, actitud, disposición, compromiso, participación, colaboración, identidad, sentido de pertenencia, orgullo y dedicación,  para adelantar todas las decisiones y acciones que se deban tomar al interior de una propiedad horizontal y de esta manera construir modelos que demuestren como se puede escalar en materia de crecimiento y desarrollo en los principios fundamentales de la PH como son la seguridad, la convivencia y la función social y ecológica.
Esto sin caer en la debilidad y deficiencia de pensar que no es necesario el reconocimiento y motivación por los roles, funciones y responsabilidades que se asuman por parte de los actores internos de la propiedad horizontal; por lo cual no podemos mantener el esquema Ad honorem y se debe avanzar y escalar hacia un modelo empresarial y organizacional que permita la bonificación económica, sin que se salga de parámetros que mantengan ese limite y austeridad presupuestal.

Por esto y mucho mas creemos que esta grafica que compartimos a continuación, permite visualizar y dimensionar la importancia de esta propuesta de territorios organizados, autónomos y auto-gestionados.

“ La amistad no crece por la presencia de las personas, sino por la magia de saber que aunque no las vez, las llevas en el corazón “

Para enriquecer y fortalecer este teoría, intentaremos profundizar en estos términos que sugieren e inducen a una independencia y autonomía basada en la cultura colaborativa, el trabajo colaborativo, la democracia participativa, la inteligencia colectiva y el liderazgo social.

Ante todo se debe mantener el poder deliberatorio y decisorio de las asambleas: Nadie debe decidir y orientar diferente a los asambleístas o copropietarios, ni usurpar sus funciones con el profesionalismo de la política (ambición, protagonismo, reconocimiento y admiración); la delegación de poderes no deberá ser permanente, sino en personas delegadas, no burocratizadas, elegibles y revocables por las asambleas.

Autonomía y autogestión integral, siempre como proyectos abiertos y en construcción, suponen autogobierno y auto-organización en todas las áreas de la vida social; ambas se constituyen en las únicas respuestas políticas posibles a probar desde todos los espacios sociales, frente a la deficiente, improductiva y anti-técnica administración tradicional y convencional, que a pesar de todo consideramos como representativa, participativa, deliberativa y reglamentaria y procedimental, para dar cuenta de sus características y supuestas cualidades, pero sin que cambie sustancialmente sus resultados y se observe un verdadero crecimiento y desarrollo que pueda ser medible para su evaluación, calificación y determinación de continuidad o cambio.

Del otro lado, una buena parte de la propiedad horizontal en Colombia, se enfrenta, primero, con la crítica y la generación de una necesidad de cambio, e inmediatamente después, con prácticas cotidianas que buscan crear, de hecho crean, formas distintas de hacer política, aunque muchas veces atravesadas por el antagonismo, la contradicción y los intereses personales.

Al respecto, podemos referir uno de los ejemplos que consideramos como de los más significativos, que en estos momentos es imprescindible e importante destacar, no sólo porque se constituye en uno de los pocos espacios que desde hace más de veinte años

No solo se ha estado insistiendo en la necesidad y la urgencia de crear autonomía y auto-organización, sino, también, evidenciar y desafiar, el terrible desastre que significa el modelo o estilo de administración como consecuencia de los vacíos y falta de reglamentación de la ley 675, y por todos los aspectos negativos que sigue acarreando para la vida de la mayoría de los habitantes que se congregan en una PH.

Esta nueva teoría y modelo de Ingeniería administrativa y gerencia de propiedad horizontal en Colombia, propone, además de la rotación constante en los cargos por los que no se recibe ninguna retribución (consejeros y miembros de comités), siete principios de actuación por parte de quienes asuman el rol de lideres, gestores y agentes de cambio en la propiedad horizontal.

1. Servir y no aprovecharse. (sin intereses personales)
2. Construir y valorar lo construido. (no destruir, si aprovechar)
3. Representar y no victimizarse.  (por ser Ad honorem)
4. Convencer y demostrar. (sin convertirlo en una competencia)
5. Obedecer y no imponer. (humildad, solidaridad, empatía, asertividad)
6. Bajar y no sentirse superior. (sin mirar por encima del hombro a nadie)
7. Proponer y no abusar. (sin arrogancia ni prepotencia, sin EGOS inflados)

Estos principios son todo lo opuesto de lo que significan las actuaciones basadas en el abuso de autoridad, la posición dominante, la jerarquía, autoritarismo y la imposición por una minoría, (administración y consejeros), que se observan en el común de las propiedades horizontales de carácter residencial,

La creación, expansión y consolidación de los procesos de autonomía son un horizonte organizacional que está en la base de los proyectos autónomos y auto-gestionados de las organizaciones ESAL-PH, pero también dicho horizonte está presente como práctica político-organizativa en muchos otros espacios sociales; entendiendo la autonomía, la organización y la autogestión como un modelo de gobierno y gobernanza, siempre abierto, libre y transparente.

Nota colaborativa por: Cesar Augusto Mogollón Hernández.

EL ACTA DE DEFUNCIÓN
Adaptado como vivencia en la propiedad horizontal.
Crónica de una comunidad invisible y desconectada.

Como propietario y habitante de un Condominio en donde resido, con una población que hoy puede tener un alto componente de residentes en el grupo etario de adultos mayores, que se encuentran gozando de todos los privilegios que le otorga la gran área de naturaleza viva con su fauna y su flora y de manera especial un terreno que se considera una reserva natural que provee una buena dosis de salud ecológica, además del área de su territorio total que cubre una extensión del tamaño de una finca ganadera, se pueden estar presentando experiencias y vivencias individuales que se asemejan como metáfora a el relato del acta de defunción y que se pueden extrapolar a todas las propiedades horizontales de carácter residencial.

Hay que ver, como propietarios, residentes y habitantes de temporada, que estamos viviendo en estos hermosos territorios, (propiedades horizontales) una situación de retiro y proyecto de vida que conjuga una experiencia personal y una etapa de transferencia y legado para quienes conforman nuestras familias, como una generación a la que dejaremos el goce y disfrute de estos bellos territorios, viviendo en una maravillosa casa o apartamento en un Condominio privado, en donde lamentablemente nos encontramos con egos y estilos en donde nos vemos mutuamente como más  grandes e importantes que los demás y nunca hablamos con nadie; incluso mientras caminamos o transitamos en nuestros medios de transporte por las vías, los parques y las amplias zonas comunes que tenemos, tanto de día como en las noches, ignoramos a nuestros vecinos, colegas y hasta amigos, mirándolos con altivez y descortesía y hasta evitando el contacto visual y mucho mas grave ampliando la distancia para un encuentro personal.

En este contexto, en este espacio y en este ambiente y ecosistema; un día, de alguna manera, sucedió que una persona mayor, en un plan de ejercicio físico y mental, caminando por las vías y senderos de la propiedad, decidió  buscar, en un  intento de compartir, relacionarse y conocerse con sus homólogos copropietarios, crear una, rutina de encuentros y conversaciones y acercarse a sus vecinos y colegas propietarios, para hablar, escuchar y afianzar un encuentro amistoso y autentico, sin prevenciones y sin la arrogancia y prepotencia de los logros de la épocas precedentes y a cambio construir una relación armoniosa y contagiosa que se volviera viral y contaminara a toda la comunidad; lo cual por fortuna logro conseguir y repetir durante varias ocasiones y mantuvo reuniones programadas o espontaneas durante algún tiempo.

Cada encuentro y conversación fue principalmente un monólogo, pues aparecía esa resistencia a la duda y desconfianza que caracteriza la convivencia en la propiedad horizontal, no obstante la persona mayor insistió en tener una conversación abierta, libre y sincera y logro motivar a sus interlocutores, y en cada encuentro que tuvo, pudo escuchar historias y relatos, pero en cada caso encontró que todos hacían alarde de el gran puesto y la alta posición que ocuparon antes de integrarse a esa comunidad a la que llegaron por situaciones no planeadas.

Entonces; el adulto mayor escuchándolos en silencio y viendo que sus vecinos eran muy inquisitivos y arrogantes sobre los demás, decidió hablar y dijo: "Amigos, vecinos, después del retiro todos somos como lámparas usadas y terminamos fundidos. No importa quienes éramos, no importa el voltaje de trabajo que teníamos, no importa cuánta luz o brillo dábamos. He estado viviendo en esta comunidad durante los últimos 20 años y no le he dicho a nadie que fui Secretario del Presidente de la República; el adulto mayor continuo su comentario y dijo; aquí existen mujeres y hombres que ya están jubilados y han sido Gerentes, Presidentes, CEOS, de importantes empresas; también han sido servidores de la patria y son generales retirados de la republica, pero también existen otros hombres y mujeres que sin haber sido destacados en cargos tan importantes, fueron agregados militares en una embajada o profesoras en una universidad antes de jubilarse. No se lo han dicho a nadie, ni siquiera a mí que he logrado compartir y conocer algunas personas, pero lo sé.

Debemos entender, que todas las lámparas usadas, ahora, son las mismas, cualquiera que sea su potencia, 10, 40, 60, 100 vatios, no importa ahora. Tampoco importa que tipo de bombilla éramos antes de terminar aquí: LED, CFL, halógena, incandescente, fluorescente o decorativa. Y eso, amigos míos, también se aplica a ustedes.  El día que entendamos esto, encontraremos armonía, bienestar, confianza, paz y felicidad en nuestra comunidad.
No se nos debe olvidar que; tanto el sol naciente como el sol poniente son hermosos y adorables, pero en realidad, el sol naciente (día – juventud y ciclo productivo) adquiere más importancia, e incluso es adorado, mientras que el sol poniente (noche - envejecimiento) no recibe la misma reverencia. Es mejor entender esto, más temprano que tarde."

Estimados amigos y vecinos, nuestros actuales cargos, títulos o poder que ejerzamos, no son permanentes. Mantenernos con mucho apego y emoción en esas posiciones que deben ser rotativas y de oportunidad para todos, solo nos complica la vida cuando queremos ser permanentes y nos aferramos con egoísmo para no perder el reconocimiento y admiración que nos representan. Recordemos que cuando termina el juego de ajedrez, el rey y el peón vuelven a la misma caja. Por lo tanto, disfrutemos de nuestros logros y de todo lo que hemos adquirido HOY, para poder tener un tiempo fabuloso en lo que resta del camino y estar en PAZ con nosotros mismos.
Al final del día, todos esos títulos, certificados, nombramientos o reconocimientos,  no son más que un papel que será reemplazado por un solo certificado: "El acta de defunción".

Amigos, vecinos; vivamos intensamente, este paso que nos permite la vida y entendamos que solo nosotros como colegas propietarios y dolientes únicos de estos territorios construidos en propiedad horizontal, pueden ser un paraíso si nos permitimos a nosotros mismos expresar nuestro sentir y aportar en la construcción del mejor territorio en donde podamos desarrollar la ultima etapa de nuestros proyectos de vida, con verdaderos, auténticos y reales momentos continuos de Felicidad.

Seamos felices con lo que tenemos, mantengámonos activos, dejemos las apariencias, los odios y las percepciones equivocadas y juicios de valor, no desconozcamos el valor, el compromiso y el orgullo de nuestros vecinos y colegas propietarios y entre todos aportemos en procura del crecimiento y desarrollo de estas pequeñas sociedades, que solo nosotros entendemos y podemos potenciar con un tejido social fuerte y poderoso que nos convierta en ejemplos para nuestros herederos y dejemos un legado cargado de emociones y sentimientos que solo nosotros podemos expresar y transformar.
Hagamos de nuestro pequeño territorio un espacio y un ambiente organizado, autónomo y auto-gestionado en donde todos tengamos un lugar que nos permita colocar ese granito de arena para tener el paraíso que queremos.

Es imperativo y un objetivo superior, que conozcamos y apliquemos en la practica de nuestros roles al interior de cada propiedad, lo que se conoce como habilidades blandas y tratemos de que nuestras acciones trasciendan y apoyemos mutuamente, mientras tengamos vida.
Siempre que sea posible, pongamos una sonrisa en la cara de nuestros vecinos y amigos, tengamos una palabra afectuosa y confiable con todos, no, nos cuesta nada y ganamos mucho.
Vivamos con  entusiasmo y optimismo, con calma y sin bajar la guardia. Con amor, buen humor, caridad,  humildad, templanza, honestidad, prudencia, empatía, solidaridad, tolerancia, comprensión, sin egoísmos, sin ira, sin soberbia y ante todo sin el EGO inflado que nos impide tener esa comunicación con dialogo sincero, oportuno y constructivo.
La falta de habilidad, disposición, actitud y respeto por los demás en materia de comunicación e intercambio de saberes, experiencias y conocimiento, se convierte en una debilidad de algunas personas, que desconocen la importancia de convivir, reconocer y aprovechar las fuentes de pensamiento, conocimiento y experiencia que existe en cada territorio (propiedad horizontal) y que inducen a un sectarismo y discriminación entre vecinos y pares, alimentando la polarización, confrontación, desconfianza y distanciamiento entre copropietarios y vecinos, haciendo que se produzca un atraso mayor en materia de confección del tejido social y construcción de ambientes y espacios adecuados para conseguir encuentros de dialogo, conversación, decisiones y acciones sobre causas y objetivos comunes.

Por esta razón aparecen las amenazas organizacionales, que en lo administrativo, con énfasis en la función social, hace que se creen riesgos y se deba enfrentar los peligros que aumentan las distancias sociales en una propiedad, que es el mayor obstáculo (desconfianza, envidias, egoísmos y EGOS inflados) que se debe derrotar en las comunidades que se congregan en una propiedad horizontal. Estas barreras son las que impiden que se pueda escalar hacia niveles de verdadera integración, que a su vez permitan avanzar en estilos de convivencia y felicidad, fundamentados en cultura colaborativa, trabajo colaborativo, democracia participativa, inteligencia colectiva y liderazgo social.; lo cual permite conseguir propiedades horizontales que se destaquen como modelos de bienestar, calidad de vida, buena vecindad, convivencia y felicidad.

Seamos humildes y vivamos con plenitud e integridad, dejemos las tentaciones a un lado y evitemos el abuso de autoridad, la posición dominante y el uso del poder;  generemos confianza y seguridad entre nosotros mismos, reconociendo que solo nosotros tenemos el espíritu y la sensibilidad de soñadores y constructores de bienestar y felicidad, que nos permite diseñar y moldear el territorio que queremos.

Nota colaborativa por: Cesar Augusto Mogollón Hernández.

Con el fin de apoyar un buen proceso de empalme entre los administradores y consejeros entrantes y salientes de las entidades ESAL-PH , compartimos esta publicación con algunas orientaciones conceptuales y metodológicas. El proceso de empalme, como actividad transversal de la propiedad horizontal, es fundamental para el buen gobierno y la transparencia y junto con los proyectos, programas y demás actividades que se realizan en el normal desarrollo de estas entidades, constituyen la base para la continuidad de los proyectos, programas, actividades, tareas y también para la elaboración de nuevos planes de desarrollo. Por lo tanto, lograr una transición armoniosa entre la administración y consejeros que terminan su periodo y los nuevos lideres y directivos y su equipo de trabajo, es el punto de partida de un buen gobierno y gobernanza y una de las claves del éxito para el logro de los fines esenciales de las ESAL-PH, (seguridad, convivencia, y función social y ecológica) y por lo tanto, para garantizar un mayor bienestar, calidad de vida, buena vecindad y felicidad a todos los integrantes de la comunidades que coinciden en una propiedad horizontal.

En todas las entidades tanto del sector publico, como del sector privado incluyendo las ESAL-PH, se realizan las asambleas ordinarias de accionistas, socios y en el caso de las ESAL-PH las de copropietarios. Estos eventos son el punto de quiebre entre los gobiernos o administraciones salientes, entendiendo estos como los presidentes, gerentes, administradores y juntas directivas o consejos de administración, a partir de lo cual se empieza a generar una transferencia de poder, información y experiencias, que resultan de alta complejidad e importancia para el nuevo destino que darán las nuevas direcciones y orientaciones de sus recién llegados gobernantes de turno.

Por esta razón resulta de suma importancia hablar de los procesos de empalme que se deben surtir entre los miembros de cada uno de los órganos de dirección, administración y control, e inclusive aquellos denominados de integración y socialización. (comités de convivencia)

Desafortunadamente esta es una practica que no se realiza en el mundo de la propiedad horizontal y se deja pasar sin ningún reparo, debiendo dársele el peso que tiene en el desarrollo y continuidad de los proyectos, programas, actividades y rutinas diarias propias de la dinámica de las ESAL-PH. Es necesario que esta actividad este programada como una tarea de obligatorio cumplimiento y sea la primera función y responsabilidad oficial de los administradores y consejeros entrantes y salientes y dediquen una buena porción de tiempo a este proceso y adelanten un verdadero traspaso de información y datos y en la medida de lo posible se establezca un compromiso de acompañamiento por parte de los miembros salientes, en materia de consultoría, asesoría y apoyo en los diferentes temas que surjan para los nuevos responsables de los destinos de cada propiedad.

Por todo lo anterior es importante que cada una de las propiedades horizontales, sin importar el formato o clase a la que pertenecen (residencial, comercial o mixta) dispongan de un instructivo, guía o simplemente una matriz en Excel, que contenga el listado detallado de cada una de las áreas organizacionales de la propiedad y los detalles o estado del arte, de cada una de esas áreas, en lo posible con métricas de tiempo, cantidad y valor cuando sean del caso.

Con esta simple, pero importante herramienta, se pueden obtener grandes beneficios para  la propiedad y sus  miembros, entre las que debemos destacar la relevancia y transcendencia de la inclusión, la participación y el aporte que los diferentes miembros pueden hacer a partir del conocimiento y sensibilización que se obtiene por recibir información que normalmente esta reservada para la administración y los  miembros de los consejos.

Sin lugar a dudas los procesos de empalme, alimentan y nutren los indicadores de eficiencia, productividad, eficacia y efectividad y se hace transito a mayor velocidad hacia modelos de administración y gerencia con información y data mas transparente, oportuna y disponible, con criterios mas técnicos y tecnológicos avanzando en el crecimiento y desarrollo de la nueva industria de la propiedad horizontal en Colombia.

Publicación colaborativa de: Cesar Augusto Mogollón Hernández.

En la propiedad horizontal el concepto Felicidad no existe; lo mas cercano que se tiene con el termino Felicidad, es la asociación con el vocablo Convivencia, y a su vez este ultimo termino esta íntimamente relacionado con el Código de Policía (Ley 1801/2016) y todos los factores e instrumentos coercitivos que encierra esta norma, entre los que podemos citar:  multas, sanciones, comparendos, medidas disciplinarias, castigo social, otros.
Por lo anterior podemos decir que La Felicidad en la propiedad horizontal es una zona desértica que esta por explorar, desarrollar y construir. Pareciera que ante este panorama, nos encontramos de frente con una utopía, pero, realmente nos encontramos ante una zona cargada de oportunidades.

Hoy, cuando estamos transitando el primer tercio del siglo XXI, hemos sido presionados a vivir y experimentar situaciones criticas que nos han obligado a revisar  los mitos y paradigmas que tenemos en nuestra sociedad y en las comunidades PH, que a su vez nos están llevando a reflexionar y adoptar posiciones y actitudes para dar un giro de 180° y transitar hacia modelos y tendencias que nos muestra este momento de la historia y la humanidad y aceptar que la PH debe reconocer y adoptar las nuevas tendencias y decidir el uso y aplicación de iniciativas que hagan explotar la capacidad de innovación, creatividad y disrupción, que recae en cada uno de los propietarios y demás actores que coinciden en esos territorios, donde se conforman pequeñas sociedades, economías y ecosistemas, en donde los ambientes y relacionamiento, nos obligan a concebir, desarrollar y ejecutar acciones mas amigables, intuitivas, emocionales y afectivas, que nos conduzcan a una primera aproximación a las zonas de felicidad que existen en cada PH.

A partir de este momento debemos empezar a promover, cultivar y cosechar todas las habilidades blandas que tenemos en nuestras capacidades innatas y competencias personales, colocándolas por encima de las tradicionales actitudes y acciones de agresión y castigo social que encontramos en los RPH y manuales de convivencia.

Tenemos que entender que estamos en el momento y en el espacio ideal para empezar el proceso de transformación y transferencia de conocimiento, saberes y experiencias que tengan una gran carga de componentes saludables y nutritivos, para la construcción de momentos, espacios y ambientes de PH’s Felices.

Tenemos que empezar a introducir la Gerencia de La Felicidad en la administración de PH y practicar y gestionar con el ejemplo, que a su vez este acompañado de empatía, asertividad, tolerancia, comprensión, solidaridad, afecto, amor y muchas otras habilidades y competencias que son el camino que debemos transitar en cada PH, para alcanzar los mejores niveles de Felicidad. Cada uno de estos elementos son el combustible que nos permiten transitar y llegar a los mas altos niveles de Felicidad, que paralelamente, nos permiten llegar a los mas altos indicadores de Bienestar, Calidad de Vida y Buena Vecindad.

En conclusión La Felicidad en la PH no es una utopía, es una gran oportunidad, así que iniciemos el cambio y busquemos todas la opciones posibles.

Como punto de partida y reflexión, los invito a considerar la posibilidad de transformar o convertir el Manual de Convivencia en el Libro de La Felicidad.

Nota colaborativa de: Cesar Augusto Mogollón Hernández.

En el campo científico el significado de pH es potencial de hidrogeno y se utiliza para medir el grado de alcalinidad o acidez de una disolución y es muy aplicada para determinar la pureza del agua. Con base en esta analogía y a la vez haciendo una metáfora para adaptar su importancia y validez en el mundo de la propiedad horizontal (PH), traslademos este concepto hacia la PH (propiedad horizontal) y veamos con óptica innovadora, creativa y disruptiva todo lo que puede ser la PH en esos territorios y comunidades / sociedades que se forman en pequeñas extensiones territoriales a lo largo y ancho del país.
El pH es la esencia de pureza que puede tener una solución y poder mantener en un punto de equilibrio, que no la haga mas alcalina o mas acida; es decir mantener el pH en su punto ideal. Este es el concepto que queremos trasladar a la propiedad horizontal (PH) y tratar de sensibilizar la importancia de mantener el pH de la propiedad horizontal en su punto de equilibrio y alimentar para enriquecer, todas las variables que se juntan en esas sociedades que se forman en este tipo de comunidades tan diversas.
Encontramos que el termino PH se puede llevar a definiciones y adaptaciones que permiten que todos los actores que nos encontramos y coincidimos en los territorios de propiedad horizontal podamos identificar diversas analogías y así entender la multiplicidad de escenarios, ambientes, emociones, pensamientos y espacios sociales y colectivos que llenos de diferencias, pueden encontrar coincidencias, integraciones y construcciones de tejido social con elementos que faciliten la construcción de la ecuación social que configure el pH ideal y podamos alcanzar  esos momentos de felicidad que debemos tener como objetivo superior.
A continuación encontramos un cuadro que nos muestra diferentes elementos que pueden estar inmersos en el termino PH y que nos invita a hacer reflexiones, análisis, conclusiones y acciones que dimensionen de manera mucho mas universal el significado de PH (propiedad horizontal)

¿Como se mide el pH en una propiedad horizontal (PH)?
No existe una formula mágica para hacer este ejercicio, esto es completamente subjetivo y solo se puede esperar que se sienta en los ambientes, espacios, actitudes, comportamientos y conductas que dejen percibir una temperatura totalmente equilibrada en materia de objetivos cuantificables y cualificables que se determinen al interior de cada propiedad y que deben estar orientados necesariamente hacia el alcance de espacios y momentos de felicidad, que a su vez permitan avanzar hacia el alcance de aquellos objetivos estructurales que faciliten y garanticen la sostenibilidad material de la propiedad y en su conjunto reflejen territorios y comunidades altamente ricos en términos espirituales, filosóficos, administrativos, gerenciales y estratégicos de una verdadera organización empresarial abundante en inteligencia colectiva y saberes sociales que la hagan totalmente diferente y motive las experiencias diarias de vivir y pertenecer a ese pequeño mundo que se forma el interior de cada territorio PH.
Importancia de medir el pH en la PH.
El pH es la más común de todas las mediciones durante los procesos industriales, asimismo desempeña un papel importante en el procesamiento de alimentos, agricultura, acuicultura, entre otras industrias. En la PH no debemos ser ajenos a este practica y por lo tanto recomendamos algunas de las razones por las que es importante usar un termómetro que nos permita medir el pH de nuestra propiedad (PH).
• Producir rutinas y hábitos diarios de elementos y componentes PH (ver cuadro de significados PH) .
• Practicar diariamente conductas y comportamientos coherentes y bien definidos.
• Producir decisiones y acciones de manera eficiente a un costo óptimo.
• Evitar problemas de salud en los miembros de la comunidad.
• Cumplir con los requisitos reglamentarios, normativos y procedimentales.
• Diseñar y desarrollar proyectos y procesos de educación y cultura en PH.
• Diseñar, desarrollar y ejecutar actividades de capacitación y formación en PH.
• Promover, divulgar e implementar acciones pedagógicas y didácticas en todos los aspectos relacionados con la PH.
En la siguiente tabla compartimos una ilustración que permite visualizar el nivel de pH en algunos elementos y como podríamos aproximarnos en la PH a una forma de medición de todos los elementos y componentes que tiene la dinámica diaria de funcionamiento de nuestras estructuras sociales, organizacionales, ambientales, tecnológicas y demás.

Con la misma reflexión y análisis que se ha conocido para las asambleas no presenciales o virtuales, las cuales estaban contempladas en la ley 675 desde el año 2001, cuando fue promulgada, podemos anticipar la misma circunstancia con las decisiones por comunicación escrita que se encuentra en la ley, pero que a riesgo de equivocarnos nunca ha sido utilizada por las ESAL-PH a nivel nacional.

Con base en esta funcionalidad y facilidad que otorga la ley, queremos introducir el concepto de herramientas asincrónicas, las cuales deben practicarse de manera transversal y en armonía con las directrices organizacionales, administrativas, gerenciales y de decisión, ejecución y resultados, como metodologías y mecanismos que nos permitan un avance importante en la evolución de los modelos de administración que existen en muchas empresas y en especial en el transito de las ESAL-PH hacia modelos organizacionales y empresariales mucho mas desarrollados que garanticen mejoras en las tendencias de crecimiento y desarrollo en estas entidades en donde se crean sociedades, economías y ecosistemas que exigen grandes aportes de los órganos de administración, dirección y control para su funcionamiento en otras dimensiones que respondan a las exigencias que requieren sus características.

El impulso obligado con las presiones del caso que produjo la crisis de la pandemia por el COVID-19, llevándonos a adoptar las asambleas virtuales como mecanismo de reuniones y asambleas haciéndonos recurrir al uso de plataformas tecnológicas desarrolladas para este tipo de eventos. De la misma forma debemos adoptar estas tecnologías y aprovechar el articulo 43 de la ley 675 para colocarlas a favor de un mejor comportamiento en la administración, gerencia y ejecución de las decisiones y acciones que se deben adoptar al interior de cada ESAL-PH.

En la cultura empresarial que se debe diseñar y construir al interior de cualquier organización y especialmente en las ESAL-PH, es necesario e importante que se introduzca una política de cultura colaborativa, inteligencia colectiva y trabajo en equipo, en donde las herramientas asincrónicas sean un vehículo que aporte en el escalamiento hacia niveles de administración y gerencia de estas entidades y así  mismo escalen el grado de conocimiento, compromiso y participación de los propietarios de estas entidades, que son los socios, accionistas e inversionistas que tienen como principal reto proteger y valorizar sus activos representados en la propiedad del inmueble que poseen en estos territorios.

En el mundo del siglo XXI es prácticamente obligatorio que los administradores, gerentes, CEO’s, presidentes de las organizaciones empresariales incluidas las ESAL-PH, deben recurrir a las herramientas asincrónicas para la realización de sus decisiones asincrónicas (posiciones asumidas en periodos de tiempo establecidos y asumidas de forma autónoma, independiente y en espacios propios), asambleas asincrónicas, consultas previas asincrónicas y votaciones asincrónicas; pues estas herramientas y eventos serán mas eficientes, productivos, eficaces y efectivos, generando resultados mas rápidos y positivos, produciendo condiciones y ambientes organizacionales favorables y con valor agregado para la construcción de sociedades y economías con un tejido social de alto contenido de bienestar, confianza, calidad de vida y felicidad.

En cualquier ambiente y territorio empresarial y organizacional debe haber una comunicación oficial y estas políticas y directrices sobre cultura empresarial y herramientas tecnológicas para los eventos de carácter ejecutivo, administrativo y gerencial, deben ser escritas, reglamentadas y publicadas, para que al interior de las entidades se lleven a la practica y se apliquen con el propósito de hacer crecer todas las áreas y los integrantes de estas organizaciones en todos los niveles de su estructura.

Al final de la articulación y sincronización de todos los elementos aquí citados se tendrán resultados que se deben reflejar en organizaciones mas compactas, con mayor identidad y personalidad empresarial y sobre todo ambientes y atmosferas con oxigeno recargado en materia de confianza, motivación, compromiso, orgullo y sentido de pertenencia, por estar vinculados a una organización donde se practica la cultura colaborativa, la inteligencia colectiva y el trabajo en equipo.

En el caso de la propiedad horizontal, algunos ejemplos en donde se podría practicar la metodología de reuniones, asambleas y decisiones asincrónicas son las siguientes.

• Con la planeación debida, antes de las asambleas anuales de ley, se puede socializar y someter a una encuesta con votación, el proyecto de presupuesto y motivar su análisis  y aportes para construir un presupuesto participativo, que se ajuste y estructure para presentar a la asamblea para decidir con los aportes mas representativos y viables recibidos durante el proceso de socialización.

• Se puede hacer una encuesta anticipada a la asamblea para una consulta previa sobre voluntarios que quieran postularse para la presidencia de la asamblea y así mismo para que anticipen su postulación a la integración del consejo de administración, el comité de convivencia y otros comités especiales si los hubiera.

• Se puede someter a consulta previa las propuestas de proyectos de inversión y sus respectivas opciones, con los argumentos, justificaciones y los cuadros de costo beneficio que sean necesarios, junto con la cuantificación de las cuotas extraordinarias para este tipo de propuesta.

• Propuestas de reforma o actualización a los RPH.

Cesar Augusto Mogollón Hernández.
Analista y consultor PH.

A propósito del ambiente de reforma que se vive por estos días con la posible aprobación en el senado de un proyecto de reforma a la ley 675/2001 y ante la falta y desconocimiento de la información estadística sobre todos los formatos de PH y los efectos e impactos que la PH tiene a nivel nacional en todos los estamentos y sectores de la sociedad, la economía y los diferentes ecosistemas que se forman alrededor de ella, y que por demás resulta incomprensible y desconcertante que los legisladores propongan iniciativas de reforma a una ley, sin identificar con claridad y precisión cuales son los problemas que se quieren abordar para una solución estructural y mucho menos que no conozcan el tamaño de los problemas, por lo tanto; se hace necesario hacer un ejercicio de aproximación estimada para dimensionar esta nueva industria.

Sin duda se desconoce o se olvidan premisas básicas de tipo técnico, académico y científico, como por ejemplo aquellas que dicen;  “lo que  no se puede medir no sirve ” o también la que predica que  “si usted no conoce el problema, ninguna solución le sirve“ .

Vale la pena que los equipos legislativos consideren todos los aportes que la ciudadanía representada en los diferentes actores de las comunidades que se congregan en las propiedades horizontales de todo el país, reevalúen las deficiencias y vacíos de este nuevo proyecto y decidan replantear su estructura y su contenido y se esfuercen por tener mucha mas documentación, información, datos, estadísticas, análisis, experiencias y conocimientos de los actores directos y reciban los aportes colaborativos y aprovechen la inteligencia colectiva, para adelantar tareas de análisis y evaluación alimentadas con la información y estadísticas de muchas fuentes que no han sido consideradas, especialmente aquellas cifras, datos, información y material documental que pueden suministrar entidades como el DANE, el DNP, el Ministerio de Vivienda, el Ministerio de Ciencia, Tecnología e Innovación, El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y muchas otra entidades y organizaciones que deben ser consultadas.

A manera de aproximación y como ejercicio de dimensionamiento  del tamaño de la PH en Colombia, comparto algunos datos estimados que parten de una cifra primaria que se viene manejando en los diferentes escenarios de análisis, debate, capacitación y formación sobre propiedad horizontal y que nace del estudio catastral que presento la alcaldía del distrito especial, donde establece que el 70% de la población de la capital vive y/o trabaja en una propiedad horizontal.

Tomando como base esta cifra, podemos llegar a tener algunos datos aproximados y con estimaciones que pueden ser objeto de análisis de sensibilidad y modelación, haciendo cambios a las variables que se manejen.

Veamos estos datos que siendo una aproximación estimada, nos permite una mejor y mayor ilustración sobre el tamaño de la nueva industria de la propiedad horizontal en Colombia.

Vale resaltar algunos datos que hacen que podamos decir sin temor a equivocaciones que nos encontramos ante una gran industria que nos debe permitir ser reconocida como tal y colocarla en los cuadros de mandos con los diferentes indicadores macroeconómicos del país, a los que le aporte esta industria.

El ejercicio con el calculo de la transaccionalidad financiera y bancaria nos entrega una cifra que hace que debamos hacer la equivalencia en dólares para manejar el tamaño de esta cifra tan gigante. Hablar de $10.500 billones de pesos o U$D2.700 millones de dólares, nos permiten exigir que esta nueva industria tenga una reforma de ley que considere un tratamiento igual o mejor a cualquier otro sector de la economía colombiana.

De esta mima forma, podemos citar otros indicadores como por ejemplo, el aporte que hace la PH al índice de pobreza y el mejoramiento a la calidad de vida y bienestar de la población menos privilegiada o los aportes a la disminución de la tasa de desempleo que tanto esta afectando a la población y también el aporte a los ingresos tributarios del gobiernos nacional, los departamentos y los municipios y en la misma línea de análisis, podríamos citar muchos otros aspectos en los que la PH influye de manera positiva en el crecimiento y desarrollo de muchas áreas y actividades en todos los escenarios del país.

Definitivamente hace falta que se programen y se desarrollen otros debates que contemplen este tipo de información y determinar con muchos mas elementos de juicio, el verdadero contenido de la nueva ley de reforma y la orientación hacia una industria emergente que impacta el crecimiento y desarrollo de los diferentes indicadores sociales, económicos y eco-sistémicos del país.
Cesar Augusto Mogollón Hernández.

Con un enfoque pedagógico, este contenido intenta proponer iniciativas de formación y capacitación que permitan la construcción de conciencia objetiva y colectiva, que a su vez apunten no solo a la configuración de propuestas disruptivas y arriesgadas, sino alternativas, que eliminen el anquilosamiento del pensamiento, cuando este parte de una realidad dada, por lo que es necesario un rompimiento de parámetros y paradigmas que permitan encontrar sentido a la construcción de conocimiento en la transformación social de los territorios y las comunidades que se agrupan en una ESAL-PH.

1. El primer responsable y la primera responsabilidad la tienen los propietarios cuando registran su voto para elegir los responsables de sus órganos de administración, dirección y control.
2. La segunda responsabilidad es de los consejeros elegidos cuando deben encargarse previamente de estudiar, entrenarse y aprender todo lo que este a su alcance sobre el régimen de propiedad horizontal.
3. La tercera responsabilidad es de los consejeros electos, quienes deben  hacer una selección exigente del líder y representante legal que administre, gerencie y gestione la propiedad.
4. La cuarta responsabilidad recae directamente en la asamblea general de propietarios cuando aprueba las especificaciones técnicas y de competencias (perfil) que se deben cumplir para desempeñar los cargos de administración, dirección, gestión y control de la propiedad. (administrador(a), consejeros(as), revisor(a)).
5. La quinta responsabilidad es tener identidad, sentido de pertenencia, compromiso, orgullo, dedicación y conocimiento, para enfrentar las complejidades de la propiedad horizontal y no caer en el riesgo de encontrar sorpresas que nos intimiden y nos hagan incumplir el compromiso y las promesas que ofrecimos durante la elección y nos induzca a una deserción anticipada o a un resultado con una pobre calificación de un ejercicio sin resultados y avances.

Para completar este ejercicio y no dejar por fuera ningún componente que impacte de forma importante la actuación, desempeño, gestión y ejecución de los órganos de administración, dirección y control y cada uno de sus miembros; es importante señalar el carácter de corresponsabilidad que le asiste a estos órganos y cada uno de sus integrantes, desde el momento en que aprueban las diferentes medidas, acciones y tareas que previamente han sido ordenados por la asamblea general de propietarios como máximo órgano decisor y se convierten en norma reglamentaria de la ESAL-PH. Desde este momento se asume una función de coadministración y responsabilidad compartida que debe influir en el resultado final que se obtenga en la ejecución de cada una de las decisiones colegiadas que se tomen.

Por esta razón es importante  que la evaluación, medición  y calificación del desempeño de estos órganos y sus miembros, incluya este componente (coadministración y corresponsabilidad) y no se descargue solamente en temas como el recaudo de cartera, el cobro de cuotas de mantenimiento, la seguridad, la vigilancia, y los servicios generales (en cabeza del representante legal); también se debe hacer especial énfasis en el plan de acción  o plan estratégico, las PQRS, la comunicación organizacional, la capacitación y formación, la transformación digital, reportes e informes presupuestales, las reformas y modificaciones al RPH, el cumplimiento normativo y demás documentación, reglamentaria y procedimental, etc., que representen un mayor impacto en el crecimiento y desarrollo de la ESAL-PH.

La actitud,  la reacción, la visión periférica, el dominio del entorno y el contexto del momento, la esencia y el valor del concepto participación y cultura ciudadana, la cultura colaborativa, la inteligencia colectiva y el trabajo propositivo y colaborativo y su practica intensa, prioritaria y de sentido superior y máximo.

La capacidad y la autoridad solidaria, justa y enriquecedora, motivante y potenciadora de lo colectivo, por encima de lo individual y sobre todo sobre las posiciones infladas de soberbia y la dañina imagen de superioridad por un estatus y jerarquía y el desafortunado EGO inflado, por el rango de superioridad humana que nos auto-otorgamos por ser administradores(as), gerentes, presidentes, CEO’s.

Por todo lo anterior seamos responsables con nosotros mismos y con  nuestros vecinos y homólogos propietarios y tengamos responsabilidad, conciencia y seriedad organizacional y empresarial a la hora de proponernos como administrador(ra) o consejeros(as) de la propiedad a la que pertenecemos.

Cesar Augusto Mogollon Hernández.
Analista y estructurador de proyectos en PH.

Los vacios y deficiencias que contiene la ley 675/2001 y las malas practicas y costumbres desacertadas que se han introducido en la propiedad horizontal, han hecho que los administradores(as) incurran en muchos irregularidades y errores, afectando su rol como responsables y lideres de una comunidad y un territorio que exige un gran compromiso.

Desde el punto de vista administrativo, gerencial, estrategico y de gestion organizacional y empresarial, compartimos algunos de los errores mas frecuentes y que en la mayoria de casos no son identificados y pasan desarpecibidos, generando mayor deficiencia e ineficacia en las administraciones de propiedad horizontal.

1. Desconocer su independencia del concejo de administración y caer en la figura de la dependencia administrativa.
2. Desconocer el concepto de cultura colaborativa y trabajo colaborativo evitando la comunicación y la informacion transparente, libre y abierta.
3. Presentar informes de gestión de manera conjunta con el concejo de administracion y el comité de convivencia.
4. Desconocer su responsabilidad primaria en el conocimiento y manejo de los conflictos (convivencia y felicidad) que se producen al interior  de la propiedad.
5. Desconocer la importancia de los procesos de educación y cultura sobre propiedad horizontal para todos los miembros de su comunidad y evitar actividades pedagogicas y didacticas como parte de su rol, funcion y responsabilidad.
6. Otorgarse atribuciones que desbordan su posicion dominante como administrador(a), cayendo en abuso de autoridad y ejercicio indebido de poder organizacional.
7. Ejercer su funcion con carácter de trabajo contractual a tiempo parcial y compartido con otras propiedades.
8. Evitar el trabajo de campo y delegarlo en colaboradores asignados por contratistas.
9. Desconocer y evitar la función de gestor social y agente de cambio como lider y gerente de comunidades. (comunnity  manager).
10. Desconocer el manejo y practica de los estandares de medicion para su gestion y resultados como son la eficiencia, la productividad, la eficacia y la efectividad.
11. Desconocer la importancia de la funcion social y ecologica como objetivos superiores en el modelo y estilo de administración.
12. Desconocer la importancia de la planeacion estrategica como instrumento de organización y  control de sus diferentes lineas de trabajo.
13. Otorgarse atribuciones, estatus y jerarquia por encima de las lineas superiores de la estructura organizacional de la propiedad.
14. Caer en la arrogancia y prepotencia que le asigna a su rol de lider y alimentar su EGO atentando contra el alcance de los objetivos de la propiedad.
15. Desconocer la importancia de su rol, como ejemplo y modelo de ciudadano y profesional ejemplar, como insumo para la construccion de comunidades felices.