LOS DOLORES Y LOS REMEDIOS EN LOS PRESUPUESTOS DE LA PH.
LOS DOLORES Y LOS REMEDIOS EN LOS PRESUPUESTOS DE LA PH.
La presión del salario mínimo hacia nuevos modelos de seguridad y vigilancia.
Este es un ejercicio de análisis coyuntural, que se hace necesario y obliga el abordaje de un tema recurrente al que no se le quiere dar importancia que permita un debate con rigor y profundidad. La fuerte influencia de las empresas de seguridad y vigilancia y la pobre participación ciudadana en cabeza de los propietarios y la distancia que adoptan los administradores por las posibles consecuencias en materia de administración, gestión y ejecución por la llegada de nuevas prácticas que implican funciones y responsabilidades de mayor nivel de habilidades y competencias administrativas y gerenciales, impiden que se presenten ideas, iniciativas y propuestas que alivien la carga presupuestal y mejoren los cimientos de los presupuestos y su destinación no tenga los desbalances y desproporción que tienen hoy en día, con una destinación que puede alcanzar más del 70% del presupuesto anual, solo para el ítem de seguridad y vigilancia.
Este momento implica el reconocimiento y aceptación por parte de administradores(as), consejeros(as) y propietarios, la importancia y necesidad de abordar y escalar los requisitos y condiciones para los administradores(as), transitando hacia un nivel profesional que garantice la gerencia, gestión, ejecución y resultados en el manejo y administración de verdaderas organizaciones empresariales; lo cual requiere de profesionales con habilidades y competencias altamente cargadas de preparación, formación, experiencia y conocimientos que aseguren un reposicionamiento de la PH y acreditemos y reclamemos organizaciones que reflejen un nivel altamente técnico y ejecutivo que respondan a la nueva Industria PH de Colombia.
Entre muchas habilidades (duras en este caso) que se deben tener, está la capacidad de análisis producción, gestión y reducción de la cartera en mora (la tasa promedio de mora en el sistema es una variable de análisis e impacto en el presupuesto que no se conoce, como en general no se conocen datos y estadísticas del sistema a nivel nacional, regional y local) que obliga a identificar otro dolor que nunca se diagnostica correctamente y permanece sin la aplicación de remedios o soluciones, haciéndose recurrente y hasta motivo de resignación y convivir con la enfermedad, convirtiéndose en un registro invisible cada año, hasta calificarse como una enfermedad crónica con la que hay que subsistir.
Pero la habilidad más destacado en este momento y que no puede pasar a segundo plano, son las habilidades digitales con énfasis en la herramienta que hoy marca el accionar de muchos sectores en el mundo y en toda la humanidad; se trata de la inteligencia artificial IA, la cual no podemos dejar que se convierta en un factor similar al caso legal y jurídico y pasemos a depender de los nuevos expertos, especialistas y maestros de IA como lo han sido los abogados en los últimos 25 años que tiene el régimen de PH, alimentando el desinterés, la apatía y la falta de compromiso en cabeza de administradores(as) y consejeros(as) y someter cualquier decisión a opiniones de asesores externos con el respectivo efecto económico que esto conlleva y que en muchos casos se podría solucionar con conocimientos y experiencia orgánica, que a su vez conlleva a un efecto de sostenibilidad organizacional mucho más valioso.
En las asambleas de copropietarios se debate el reemplazo de la vigilancia humana por tecnología, tras ajustes en la regulación laboral y el impacto del nuevo salario mínimo vital. (esta coyuntura debe inducir una revisión profunda del concepto de seguridad y vigilancia y su efecto presupuestal, introducir y realizar ejercicios colectivos de innovación, creatividad y disrupción sin transgredir la ley, con foco en nuevas perspectivas de seguridad, vigilancia y confianza)
En las asambleas de copropietarios que se celebran por estos días en el país ha tomado fuerza el debate sobre la automatización. ( se sigue descartando la opción de conserjes o trabajadores contratados directamente, sin transgredir la ley, generando efectos positivos de alto valor a nivel presupuestal y un avance en la escala de ingeniería, administración y gerencia de PH ) El detonante principal es el incremento del salario mínimo para 2026, que fijó la remuneración básica en $2 millones incluyendo el auxilio de transporte.
Esta cifra, que representa un hito social, puso a los edificios, conjuntos y condominios residenciales en el debate de sostener la vigilancia humana tradicional o dar el salto definitivo hacia sistemas automáticos.
La polémica se instaló, especialmente porque algunos propietarios buscan mitigar el impacto en sus cuotas de administración, mientras el sector de la seguridad privada advierte sobre los riesgos de desprotección y la inminente pérdida de empleos formales en un renglón que sostiene a miles de familias colombianas. (esta narrativa es necesaria por parte de las empresas de seguridad y vigilancia, ya que han quedado expuestas a una reducción considerable de su posición dominante en esta materia, pero ocultan otras opciones que los administradores y consejeros no quieren abordar)
El ítem de vigilancia y seguridad –sumado al de aseo y mantenimiento– representa entre el 70% y el 80% del presupuesto total de una PH residencial. Con el salario mínimo que rige y los cambios que trajo la reforma laboral, el costo de un puesto de vigilancia de 24 horas, que requiere tres turnos para cubrir el ciclo completo, pasó de promediar los $14,9 millones mensuales a cerca de $19,6 millones, según se conoció por parte de representantes de propiedad horizontal y empresas de seguridad. (comparado con un salario mínimo legal incluidas todas las prestaciones, representa una gran diferencia mensual de $2.951.909).
Este incremento superior al 30% es lo que ha llevado a muchos consejos de administración a poner sobre la mesa el reemplazo de celadores por sistemas de cámaras inteligentes y porterías virtuales, una transición que genera incertidumbre en un gremio que emplea a casi 350.000 personas. (análisis que puede ser complementado o reemplazado, con empleados o trabajadores contratados directamente, generando margen de maniobra suficiente, dejando recursos disponibles, sin que el efecto tenga incidencia en la tasa de ocupación).
El reto presupuestal y el salto a lo digital
Si bien el fenómeno de la automatización no es nuevo, la velocidad con la que se está discutiendo este año carece de precedentes. (es necesario aumentar la velocidad y presionar los actores que han impedido una mayor avance).
Este ajuste podría darse con mayor facilidad en las PH residenciales más pequeñas, cuyas características pueden hacer más rápida la transición. (pero debe ser extensivo a todos los formatos de PH, residencial, comercial y mixto y aumentar la velocidad para lograr un mayor avance con opciones innovadoras, creativas y disruptivas sin transgredir la ley).
Sin embargo, el costo de automatizar no es despreciable. Para reemplazar efectivamente a los vigilantes o celadores, se requiere una infraestructura tecnológica robusta que incluye circuitos cerrados de televisión (CCTV) con analítica de inteligencia artificial, controles de acceso biométricos, tags vehiculares y citofonía IP que conecte a los residentes directamente a través de aplicaciones móviles. (existen plataformas y herramientas en el mercado colombiano que presentan opciones ajustadas a las necesidades de cada PH).
La inversión inicial para montar estos sistemas puede ser una barrera de entrada importante y de hecho ha estado entre los ejes del debate en las asambleas de copropietarios. Aunque la instalación de sistemas básicos de cámaras y alarmas puede empezar desde $1.500.000, un proyecto integral de automatización para un conjunto de mediana complejidad es más costoso. (el factor costo resulta subjetivo y está atado a muchas variables en donde la más importante es el grado de análisis y desconexión de los mitos y anclajes que utilizan las empresas de seguridad y vigilancia, como son los llamados valores agregados).
No obstante, los defensores de esta medida argumentan la diferencia en cifras. Mientras que un servicio de vigilancia física 24/7 para estratos 4, 5 y 6 tiene una tarifa mínima legal de $17.106.341 mensuales para la vigencia 2026, un sistema automatizado o de portería remota suele oscilar entre los $4.000.000 y $8.000.000 mensuales, dependiendo de las necesidades. (esto depende de las características de cada PH y puede resultar con conclusiones favorables que vale la pena explorar y experimentar en un proceso de ensayo y error, como lo exige una coyuntura de este tipo).
Este ahorro operativo de entre el 53% y el 76% es el argumento más poderoso que retumba en las asambleas cuando se busca evitar que la cuota de administración se dispare.
El efecto laboral en el empleo y la visión sectorial
La pérdida de empleos ya es un tema en el radar de los gremios de seguridad. Con la preocupación ante lo que se considera un momento de alta fragilidad para el mercado laboral formal. (se desconoce o no se quiere visualizar un cambio de escenario en donde un nuevo sector asume las plazas en cuestión, sin que se opere este impacto de perdida de empleos).
En Colombia existen aproximadamente 1.500 empresas de vigilancia que generan cerca de 390.000 empleos directos, de los cuales 350.000 son vigilantes y celadores operativos. (en un proceso de transición y reacomodamiento de este servicio, el impacto laboral se traslada a la PH y de manera simultánea se abren opciones y nuevos campos laborales, en la medida que se introduzcan cambios en la visión y paradigmas en materia de seguridad y vigilancia por parte de las PH, lo cual mantiene la demanda y estabilidad laboral para el personal que se encuentra ocupando las actuales plazas).
El riesgo es que la presión por el costo del salario mínimo de $2 millones, sumado a los recargos nocturnos y dominicales, empuje a las copropiedades a prescindir de miles de trabajadores. El gremio recordó un estudio del Banco de la República que sugiere que los cambios laborales podrían tener impactos de hasta un 13% en el empleo a largo plazo, lo que significaría que decenas de miles de personas podrían quedar fuera del sistema laboral. (este análisis u opinión es cuestionable, teniendo en cuenta que se pueden cerrar algunas plazas pero se abren otras, que posiblemente puedan estar multiplicadas y producir más oportunidades de empleo y mejorar las expectativas y percepción en materia de seguridad y vigilancia, con autonomía e independencia, bajo otra visión y contextualización).
“La evolución de la seguridad en PH residencial no está en sustituir al vigilante o celador por una máquina, sino en la integración inteligente entre tecnología y presencia humana. (esta debe ser la filosofía y el espíritu de un cambio que admita una mirada distinta a las funciones y responsabilidades y se entienda que estos cargos están más enfocados a tareas de bienestar, calidad de vida, confianza, convivencia y felicidad; por lo tanto la ecuación debe cambiar y aceptar que se puede tener tecnología de seguridad y personal de habilida des blandas con vocación y prácticas de gestión social y agentes de cambio). La automatización debe potenciar la labor del vigilante, no eliminarla”, los grandes cambios están por verse una vez concluya buena parte de las asambleas de copropietarios entre marzo y abril. ( queda la expectativa de un cambio de paradigma, que se espera inicie a partir del mes de abril de este 2026, cuando inicien los nuevos periodos, después de las asambleas de ley).
Desde la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, se defendió la formalidad del sector, explicando que el grueso de las personas que prestan estos servicios pertenecen a los estratos socioeconómicos más vulnerables y que la profesionalización del sector ha sido clave en las últimas décadas. ( esta coyuntura debe permitir que la PH sea una verdadera industria y se aumente el aporte que hace a los indicadores macroeconómicos, incluyendo la generación de empleo, bajo una nueva perspectiva de la PH, con un enfoque disruptivo y holístico de la seguridad y vigilancia y se transite hacia un modelo mixto o combinado entre vigilancia, recepción, hospitalidad, bienestar, calidad de vida, buena vecindad, y felicidad, con un alto grado de autosostenibilidad y crecimiento y desarrollo orgánico endógeno)
La Superintendencia ajustó las tarifas mínimas legales para asegurar que se respeten las prestaciones sociales, pero esto, irónicamente, alimenta la urgencia de las copropiedades por buscar alternativas tecnológicas. La tarifa mínima regulada inició un ajuste en julio de 2025 y se proyecta que seguirá subiendo hasta 2027, lo que cierra el margen de negociación entre las empresas de seguridad y los edificios, conjuntos y condominios. (las responsabilidades sociales en lo laboral y financiero hacen de esta momento, una oportunidad para hacer ingeniería inversa en materia presupuestal e ingeniería administrativa en estrategia organizacional)
El ministerio del trabajo, aseguró que “las empresas de vigilancia no pueden afirmar que todo se incrementa en un 23%”. Además, llamó a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad revisar las tarifas de las compañías del sector, las cuales, según él, han incrementado injustificadamente dichos valores bajo el pretexto del aumento del salario mínimo.
“Ese es un problema que estamos identificando (...) pero no puede ser que nos metan el cuento de que aumentan la tarifa un 23% como si todos los costos de seguridad se incrementaran un 23%”. (la verdad es que los argumentos políticos se alejan de la realidad, ya que los costos laborales se pueden aumentar en más de un 23% a causa de la disminución de horas en la jornada laboral y el impacto del IVA en la proporción que corresponda, lo que obliga a una reflexión profunda y exige un cambio de paradigma en materia de seguridad y vigilancia y también en habilidades y competencias administrativas y gerenciales en cabeza de administradores(as), consejeros(as), y copropietarios(as)).
Los ronderos o recorredores y los operadores de medios electrónicos
Una figura relevante en el debate es la de los ronderos y los operadores de medios electrónicos. Estos vigilantes –“clasificación conveniente para las empresas de seguridad”-, encargados de recorrer perímetros y zonas comunes, tienden a ser los primeros en esa cadena de “vulnerabilidad” laboral. Igual ocurre con los operadores de medios electrónicos. (En estos dos casos su verdadera y conveniente concepción para las PH es que pueden ser empleados con funciones especiales que permitan su vinculación como empelados directos o sin efecto de tarifas de la Supervigilancia, además de lograr mayores beneficios en materia de identidad, pertenencia, compromiso, orgullo y dedicación).
Un escenario de automatización es muy probable que el primero en ver consecuencias sea este tipo de empleos, para trascender a cámaras con analítica de video.
Sin embargo, esta decisión conlleva el dejar “puntos ciegos” y exponer las copropiedades a riesgos que una cámara, por muy inteligente que sea, no logra interpretar correctamente.
En un sondeo realizado por este medio en un grupo de administradores y copropietarios de propiedad horizontal, una de las participantes, dijo que el aumento en los costos de vigilancia no es solo del 23,7% derivado del mínimo, sino que con la reforma laboral y la reducción de la jornada semanal de 44 a 42 horas, el incremento real se acerca al 30%. (se ratifica la importancia de concebir nuevas formas y esquemas de seguridad y vigilancia combinados con funciones y responsabilidades de carácter administrativo, operativo y tecnológico, que sumados a los sistemas y herramientas tecnológicas, permitan dirigir la mirada hacia un modelo de contratación mucho más eficiente, eficaz, productivo y efectivo con sostenibilidad y al mismo tiempo más exigente en administración, gerencia, gestión y ejecución)
Ante este panorama, algunas empresas de seguridad han empezado a ofrecer modelos de financiación para la automatización, permitiendo que la copropiedad pague los equipos con la misma mensualidad que antes destinaba al pago de la vigilancia física. Este modelo de “arrendamiento tecnológico” gana terreno en algunas asambleas de 2026, ya que permite modernizar el edificio sin necesidad de pedir una cuota extraordinaria a los propietarios. (esta es una reacción propia de las empresa de seguridad, ante el inminente riesgo que enfrentan las PH buscando de manera preocupante como reducir sus presupuestos ante la impotencia de una fuente austera y única de ingresos sometidos a la sensibilidad y rechazo natural de los copropietarios por un aumento indeseable de las cuotas de administración).
Voces desde la propiedad horizontal
Algunos actores de la PH sostienen que la automatización puede ayudar a reducir los costos que consumen casi la totalidad del presupuesto, pero advirtió que no es una solución inmediata ni aplicable a todos los casos, pues depende del nivel de seguridad requerido. (y el tamaño de PH, no obstante estamos obligados a tener otra mirada y tratar de romper y derrumbar los paradigmas que no nos dejan ver otras opciones).
El ensayo y error o una prueba piloto, nos permite tener una experiencia, donde la automatización suprima un puesto físico, utilizando ese ahorro para pagar la instalación de los equipos a plazos. Una vez pagada la inversión, se debe reducir o mantener el nivel de la cuota de administración, generando mayor valorización al edificio. (en la mayoría de los casos este resultado es inmediato y automático, abriendo espacios para mejoras en áreas que no hayan podido ser atendidas).
Otra experiencia o laboratorio como prueba piloto llevó a la asamblea a plantear un modelo mixto: automatización al 80% con presencia de guardas para reforzar la seguridad. Un esquema híbrido que parece ser el punto medio que varios edificios, conjuntos y condominios pueden adoptar incluso antes del salario mínimo para no quedar totalmente desprotegidos, manteniendo un vigilante en los turnos de mayor riesgo. (esta es una opción válida, pero tímida y temerosa, es necesario que se actúe con innovación, creatividad y disrupción, sin transgredir la ley, pero con análisis y rigor técnico y académico para encontrar mejores opciones).
El valor humano
A pesar de la polémica, el componente humano sigue pesando en la balanza. Es el caso de edificios, conjuntos y condominios habitados mayoritariamente por personas adultas mayores que valoran el acompañamiento humano por encima del ahorro.
Para un residente de la tercera edad, el vigilante no es solo seguridad, es quien atiende con amabilidad, quien está pendiente de una emergencia de salud o quien da una mano con las particularidades a cada copropietario. En estos contextos, la automatización se percibe como una pérdida de calidad de vida. (este argumento permite entender y hacer la rotación de una vigilancia técnica y automatizada y ampliar el espectro social y emocional, manteniendo la presencia humana con funciones y responsabilidades de gestión social, convivencia y apoyo logístico con enfoque de multitarea o multidisiplina, en el plano de los oficios varios o toderos aunque debemos transitar hacia gestores sociales y agentes de cambio).
Por el contrario, en edificios, conjuntos y condominios de gente joven o solteros, la portería virtual se acepta con naturalidad, pues el uso de códigos y aplicaciones móviles es parte de su cotidianidad y prefieren una administración más económica. (en estas PH el manejo presupuestal y el enfoque hacia modelos de seguridad y vigilancia mixtos más eficientes, eficaces y efectivos, permiten una nueva forma de bienestar, calidad de vida, buena vecindad, convivencia y felicidad, sin arriesgar el nivel y la percepción de seguridad y por el contrario fortaleciendo áreas que no han podido ser priorizadas).
La narrativa de las empresas de seguridad y vigilancia incluye otros valores agregados, que no dejan entrever un análisis más plural y se antoja un criterio sesgado y conveniente a sus propios intereses. Esta narrativa sigue enfatizando en tres aspectos clave.
• Primero, el criterio humano. Un vigilante entrenado puede detectar comportamientos sospechosos o situaciones inusuales que una cámara no necesariamente identifica.
• Segundo, la disuasión: la sola presencia del vigilante previene muchos incidentes.
• Tercero, la capacidad de intervención inmediata frente a situaciones imprevistas”.
(esta sigue siendo la narrativa de las empresas de seguridad, pero se debe aceptar que un modelo combinado con trabajadores y empleados directos, apoyados con herramientas y tecnología, reducen sustancialmente los presupuestos sin degradar los niveles de seguridad y percepción de la misma).
Un país de propiedad horizontal (una nueva industria)
La magnitud del debate toma relevancia al observar las cifras de vivienda en Colombia. Aunque no hay un censo único, se estima que entre el 60% y el 70% de la población vive bajo el régimen de propiedad horizontal. Solo en Bogotá se registran más de 20.700 copropiedades inscritas.
Esto significa que la decisión de automatizar o mantener el personal afecta la vida diaria de millones de personas y la estabilidad económica de un sector que representa 2,5 puntos del Producto Interno Bruto (PIB). (esta cifra se traslada a la PH y es fácilmente reemplazable, manteniendo ese nivel de aporte a la economía, a la sociedad y a los ecosistemas que se forman estos pequeños territorios y que están convirtiendo en una nueva industria).
La vigilancia privada está presente en aeropuertos, hospitales y centros comerciales, pero es en el sector PH residencial donde se genera el mayor volumen de puestos de trabajo que hoy están en vilo.
(Este ensayo pretende ser un llamado a la calma en un escenario de lógica y razonabilidad, pero con liderazgo y capacidad de asumir riesgos y responsabilidades sin arriesgar las condiciones actuales, se pide a las copropiedades informarse bien, disponer de toda la información necesaria y adoptar compromisos serios, responsables y rigurosos para una toma de decisiones con trabajo colaborativo, inteligencia colectiva y democracia participativa, antes de tomar decisiones drásticas sin argumentos y sin justificaciones. No obstante, la solución más conveniente parece ser un giro hacia un modelo mixto donde se aplique la complementariedad entre los dos principales componentes -tecnología + factor humano-.
El veredicto de las asambleas y la sostenibilidad en la PH.
La decisión final recae en la soberanía de los propietarios. Es en el espacio de la asamblea donde se define si el bienestar y la tranquilidad de tener a un vigilante de confianza compensan el esfuerzo financiero de pagar un salario mínimo de $2 millones que, con toda la carga operativa, se vuelve una carga pesada.
La realidad es que la automatización ha dejado de ser una promesa del futuro para ser la respuesta inmediata a una realidad económica que no da tregua. Mientras las empresas de vigilancia luchan por mantener sus contratos y sus trabajadores, los edificios, conjuntos y condominios, se llenan de pantallas y lectores biométricos. (descartando la oferta de las empresas de vigilancia y buscando la forma de alternar con recursos humanos contratados directamente, que complemente la percepción de seguridad y vigilancia sin que asuman funciones y responsabilidades directas en esta materia).
La transición hacia la tecnología parece inevitable, pero el costo social de sacrificar miles de empleos por circuitos cerrados de televisión es una factura que el país apenas está empezando a procesar. (se mantiene la narrativa, que se ha convertido en el paradigma o tabú que se debe dsesescalar y lograr la derrota del paradigma de la seguridad y vigilancia en cabeza y con tarifas de las empresas de vigilancia).
La moneda está en el aire y mientras las asambleas terminan sus sesiones este mes, miles de vigilantes y celadores esperan saber si en 2026 seguirán siendo el primer rostro que ven los residentes al llegar a casa o si su lugar será ocupado definitivamente por un sensor y una cámara de alta resolución (el rostro humano y la calidez de una bienvenida se puede mantener, pero es necesario cambiar el modelo de contratación, sin irrespetar y mucho menos sin desconocer la ley).
No cabe ninguna duda, que la exigencia de contratar personal de seguridad y vigilancia con empresas de este gremio, debe percibirse como una carga económica o una intrusión en la administración de la copropiedad, evidenciando limitaciones a la propiedad privada cuando hay de por medio un interés general, como la seguridad. La regla de oro en la PH “prima el interés colectivo sobre el interés particular” esta invertido en el anterior párrafo y se cae en una contradicción, pues, esta ley sobre seguridad y vigilancia y este pronunciamiento, beneficia a la empresa de vigilancia y se olvida del factor predominante como lo es la propiedad horizontal, que agrupa más del 70% de la población colombiana. Además se desconoce el verdadero concepto de la propiedad privada y se limita la autonomía que debe tener en el contexto interno de las PH e incluso en el contexto individual en cuanto a la libre decisión de la protección y forma de convivir de cada uno de los propietarios de una PH. También se aplica contrariamente la regla de oro, cuando se desconoce la carga económica que este ítem representa en los presupuestos, incentivando el interés y beneficio económico de las empresas de seguridad, por encima del bienestar, calidad de vida, convivencia y felicidad de las comunidades PH, además del sacrificio económico que se le hace a estas organizaciones de tipo ESAL-PH, desconociendo la característica y a su vez debilidad, de no contar con suficientes fuentes de recursos y alimentarse económicamente solo de las cuotas de administración de sus propietarios y residentes.
El equilibrio entre la sostenibilidad financiera de los hogares que viven en PH y la estabilidad laboral de la nueva industria PH es clave; sin duda, es el mayor reto económico y estratégico que enfrenta la propiedad horizontal en Colombia este año.
Elaboro: Cesar Augusto Mogollón Hernández.
Con colaboración de IA.